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上半年我市房价走势浅析

来源:深圳市统计局城调队

2007年上半年,我市房屋销售价格总水平比上年同期上升13.5%,比上年同期涨幅扩大1.2个百分点。市场的主要特点是,需求强劲,新建商品房市场,特别是新建商品房住宅市场呈现供不应求的局面,在旺盛需求下,新盘价格节节攀升,在一手房源供应不足,价格不断创新高,买家选择性不大的情况下,置业者转向二手房市场,导致二手房市场尤其是二手房住宅市场的持续火爆,价格进入新一轮的上涨期。

一、房屋销售价格走势及原因

1、新建商品房。上半年深圳新建商品房销售价格总水平比上年同期上升12.4%,其中:新建商品房住宅同比价格上升11.4%,非住宅同比价格上升17.1%。

(1)新建商品房普通住宅。今年上半年我市新建商品房普通住宅销售价格总水平比上年同期上升11.1%,二季度比一季度,同比平均涨幅高2.4个百分点,反映近期价格变化的月环比价格涨幅略有上升。

在新建商品房普通住宅中,上半年,多层住宅销售价格比上年同期上升10.8%,二季度比一季度,同比平均涨幅高2.2个百分点,反映近期价格变化的月环比价格涨幅呈现小幅波动;高层住宅销售价格比上年同期上升11.1%,二季比一季的同比平均涨幅高2.5个百分点,反映近期价格变化的月环比价格涨幅两季持平。

(2)新建商品房高档住宅。上半年我市新建商品房高档住宅销售价格总水平比上年同期上升12.8%,其中,别墅同比销售价格上升13.4%,高档公寓同比销售价格上升12.6%,二季度比一季度,别墅同比平均涨幅扩大3个百分点,高档公寓同比平均涨幅扩大0.9个百分点,他们的月环比价格在1%的幅度中波动。

(3)新建商品房非住宅。在商品房非住宅中,今年上半年,写字楼销售价格比上年同期上升22.3%,普通办公用房销售价格比上年同期上升6.8%,商业娱乐用房销售价格比上年同期上升13.8%,非住宅类的同比价格涨幅一般高于住宅类的涨幅。从一、二季度的价格变化情况看,二季度比一季度:写字楼的平均同比涨幅回落1.2个百分点,普通办公用房和商业娱乐用房则分别上升4.3和2.1个百分点,他们的月环比价格在0.5%的幅度中上下波动。

2、二手房交易价格走势

上半年我市二手房市场交投活跃,成交量稳步增长,价格快速上升。上半年我市二手房交易价格总水平比上年同期上升14.8%,涨幅高于同期新建商品房的涨幅,其中:二手房住宅交易价格比上年同期上升13.3%,非住宅上升18.3%。

在二手房住宅中,普通多层住宅同比价格上升11.9%,普通高层住宅同比价格上升14.4%,高档住宅同比价格上升14.3%。各类二手房住宅二季比一季的同比涨幅都有所扩大,环比价格均在1%上下的幅度中波动。

3、原因

从以上各类房屋销售价格变化可以看出,上半年我市各类房屋价格涨势比较明显,二季度比一季度涨幅有所扩大。原因一是受去年下半年宏观调控政策的影响,今年一季度部分置业者仍在观望,等待利好时机出现;二是正遇春节的长假期,按一般惯例,这期间也属于楼市的淡季,价格运行比较平稳;再是一季度销售的一手新房基本是上年的续售盘,价位在上年的高位上小幅波动。进入二季度,一是大部分急于购房的自住买家再也等待不下去了,积极加入购房的行列,增加需求;二是三、四、五几个月有较大量的新盘上市,这部分新盘的档次比较高,楼盘价格定位比较高,加之市场需求强劲,价格再度创新高。在二手楼方面,由于新盘的供应量不充足,价格节节攀升,大部分的置业者面向二手房市场,使得二手房的需求不断增加,价格快速上涨。此外,目前三级市场上盛传我市即将在全市范围内实施二手房交易强征个税政策,这使得更多的自住购房者担心强征的个税会转嫁到他们身上,于是便加快购房速度,使得二手房市场的实际需求急剧膨胀,这也是助涨二手房价的一个重要因素。另是,由于深圳的特殊地理位置及其经济与人口的快速增长,土地资源稀缺,投资者对我市楼市的中、长预期普遍看涨,这是我市目前房价水平居高不下的一个原因。

二、房屋租赁价格走势及原因

上半年我市房屋租赁价格总水平比上年同期上升3.5%,比上年同期涨幅扩大1.4个百分点。

1、住宅。上半年住宅租赁价格总水平比上年同期上升3.7%,比上年同期涨幅扩大2.7个百分点,其中,普通住宅同比租赁价格上升4.5%,高档住宅同比租赁价格上升1.4%,比上年同期涨幅分别扩大3.2和2.8个百分点。在高档住宅中,别墅同比租赁价格上升1.4%,高档公寓同比租赁价格上升1.8%,比上年同期涨幅分别扩大1和3个百分点。上半年住宅租赁价格涨幅是近年来较大的时期,普通住宅同比租赁价格涨幅最大,高档住宅中的别墅和高档公寓也保持一定的涨幅。住宅租赁价格上涨,主要是需求增加。随着深圳经济的快速发展,进入深圳的人口数量不断增加,他们之中的大部分是普通的打工一族,一般是选择普通住宅,还有是近年来,深圳房价持续上涨,部分人由买转租,多种原因共同刺激租住房需求,拉动租赁价格上涨。

2、经济适用房和廉租房。目前我市用于出租的经济适用房和廉租房基本上是政府管辖之下的房子,租价一直保持稳定状态。

3、办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房。上半年,办公楼租赁价格总水平比上年同期上升5.5%,其中,写字楼同比租赁价格上升6.4%,普通办公用房同比租赁价格上升4.2%,比上年同期涨幅分别扩大5.2和8.2个百分点; 商业娱乐用房租赁价格总水平比上年同期上升1.3%,比上年同期涨幅扩大1.3个百分点; 工业仓储用房价格总水平比上年同期上升6.5%,比上年同期涨幅扩大0.8个百分点,其中,工业厂房同比租赁价格上升7.0%,比上年同期涨幅扩大0.8个百分点,仓储用房同比租赁价格下降1.7%,比上年同期降幅缩小。近年来随着深圳经济的快速发展,非住宅市场总体需求活跃,特别是繁华地段,例如,地王大厦附近、华强北及华强南、市中心区一带等区域的写字楼需求旺盛,租价上涨。上半年普通办公用房的租赁价格涨幅比较大,主要原因是普通办公用房分布比较广,一些原是住宅用途改变的普通办公用房,上年的租价普遍比较低,今年上半年随着需求上升,租价上涨幅度比较大; 工业厂房一直以来保持着较高的租赁价格水平,主要是关内的,如蛇口、南山、车公庙、盐田等片区的工业厂房需求量比较大,拉动租价上涨,关外大部分的工业厂房租价走势平稳。

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